Eigen woning: 30 jaar aftrek
U kunt de rente van een schuld voor uw eigen woning maximaal 30 jaar na het afsluiten van die lening aftrekken. Als u op 31 december 2000 al een schuld voor uw eigen woning had, mag u de rente daarover vanaf 1 januari 2001 toch nog 30 jaar aftrekken.

Voorwaarden aftrek hypotheekrente
U kunt de rente en kosten van (aflossingsvrije) hypothecaire leningen en andere geldleningen voor de aankoop van de woning aftrekken. Rente over de lening voor onderhoud of verbetering kunt u alleen aftrekken als u met schriftelijke bewijsstukken kunt aantonen dat u deze leningen daarvoor heeft afgesloten.

Een uitzondering is een hypotheek voor uw eigen woning die u voor 1 januari 1996 heeft afgesloten. In dit geval kunt u de rente na 1 januari 2001 nog 30 jaar aftrekken, ook als u de hypotheek niet gebruikt heeft voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van uw woning. De hypotheek moet dan wel nog steeds op dezelfde woning zijn gevestigd.

2e woning: geen aftrek
Uw 2e woning valt onder de vermogensrendementsheffing in box 3. U kunt de rente en kosten van uw hypothecaire leningen en andere geldleningen voor de 2e woning niet aftrekken. Uw (hypotheek)schuld verlaagt wel de grondslag van de vermogensrendementsheffing in box 3.

Verbouwing
Als u de uitgaven voor onderhoud of verbetering doet binnen 6 maanden nadat u de lening heeft afgesloten, gaat de Belastingdienst ervan uit dat u de lening bent aangegaan voor onderhoud of verbetering. De rente is dan aftrekbaar als rente voor de eigen woning. Voor uitgaven na afloop van 6 maanden moet u met schriftelijke bewijzen kunnen aantonen dat de lening en dus de betaalde rente verband houdt met onderhoud of verbetering van de eigen woning. Alleen dan is de rente aftrekbaar als rente voor de eigen woning.

Verbouwingsdepot
Als u gebruik maakt van een rentedragende rekening die speciaal voor een incidentele verbouwing is geopend (verbouwingsdepot), mag u de betaalde rente gedurende 2 jaar na de storting op het verbouwingsdepot aftrekken als rente voor de eigen woning. De ontvangen (depot)rente moet u van de betaalde rente aftrekken. Uiteraard moet u voldoen aan de voorwaarden en overige eisen die voor toepassing van de eigenwoningregeling gelden.

Als binnen 2 jaar blijkt dat het depot niet meer bestemd is voor onderhoud of verbetering, dan eindigt de aftrekbaarheid van de rente op dat tijdstip.

Een eventueel restant van de lening valt na de verbouwings- of onderhoudsperiode, of na 2 jaar, in box 3. In dat geval kan de Belastingdienst een evenredig gedeelte van de kosten van de geldlening via een navordering corrigeren.

Begrip Eigen woning

Een eigen woning is voor de belastingheffing de woning waarvan u eigenaar bent en die u gebruikt als hoofdverblijf.

Voor de belastingheffing wordt ook als eigen woning aangemerkt:

U koopt uw partner uit
Als u het aandeel van het huis van uw ex-partner koopt en u blijft in het huis wonen, koopt u een aandeel in de eigen woning bij. In dit geval gelden dus alle regels voor de hele eigen woning:

Regel: 1 eigen woning
De regel is dat u maar 1 eigen woning kunt hebben. Maar als u door verhuizing tijdelijk 2 huizen heeft, geldt er een uitzondering op deze regel.

Uitzondering
Als u in uw nieuwe huis woont en uw oude huis nog niet verkocht heeft, dan mag u uw oude woning ook als eigen woning aanmerken. Dit kan alleen als:

Als u aan deze 3 voorwaarden voldoet, dan is de hypotheekrente van uw oude woning voor een periode van maximaal 2 jaar na het kalenderjaar waarin u de woning heeft verlaten, aftrekbaar in box 1. Het eigenwoningforfait voor uw oude woning wordt op nihil gesteld.

De WOZ-waarde is de waarde van uw woning zoals die door de gemeente is vastgesteld. De WOZ-waarde heeft u onder andere nodig voor de berekening van het eigenwoningforfait.

Het eigenwoningforfait geldt alleen voor uw hoofdverblijf en niet voor uw 2e woning. Uw 2e woning valt onder de vermogensrendementsheffing in box 3.

Wie geeft wat op
In principe geeft iedere partner zijn of haar eigen inkomensbestanddelen op. Alleen voor de bestanddelen voor de rendementsgrondslag voor box III en voor gemeenschappelijke inkomensbestanddelen kunt u onder voorwaarden kiezen wie van de partners welk deel van deze inkomensbestanddelen of aftrekposten opgeeft of aftrekt.

Inkomsten uit eigen woning: alleen saldo verdelen
Voor de inkomsten uit de eigen woning geldt dat u alleen het saldo van de inkomsten en de aftrekposten naar keuze mag verdelen. Het is dus bijvoorbeeld niet mogelijk dat u het eigenwoningforfait aangeeft en dat uw partner de hypotheekrente voor de eigen woning aftrekt.

Voorwaarden voor de toerekening van inkomsten en aftrekposten tussen partners
Bij de toerekeningsregels gelden de volgende voorwaarden:

Bijleenregeling
Met ingang van 1 januari 2004 geldt de bijleenregeling. Deze regeling houdt het volgende in. Als u uw eigen woning met winst verkoopt (u heeft dus overwaarde), dan kunt u bij de lening van de volgende eigen woning geen rente meer aftrekken over het bedrag van de overwaarde. U wordt als het ware verplicht om de overwaarde te investeren in de aankoop van uw nieuwe eigen woning.

Als u de overwaarde niet of niet helemaal gebruikt om uw nieuwe eigen woning te financieren, kunt u weliswaar een hogere lening afsluiten voor de aankoop van deze woning, maar mag u niet alle rente over deze lening aftrekken. De rente over de overwaarde is dan niet aftrekbaar. Dit gedeelte van de lening wordt dan als een consumptieve lening aangemerkt en valt in box 3.

De bijleenregeling is ingevoerd om te voorkomen dat huiseigenaren bij verhuizing naar een andere eigen woning de overwaarde uit hun verkochte vorige eigen woning gebruiken voor consumptieve doeleinden, zoals het kopen van een auto. Zo was het mogelijk indirect rente af te trekken over een hypothecaire lening voor doeleinden waarvoor deze aftrek niet bedoeld was.

Bijleenregeling en oorspronkelijke aankoopprijs/hypotheekschuld
De bijleenregeling is van toepassing op het verschil tussen de verkoopopbrengst verminderd met de verkoopkosten en het bedrag van de nog openstaande eigenwoningschuld. De oorspronkelijke aankoopprijs van uw vorige woning of de oorspronkelijke hypotheekschuld is dus niet relevant voor de bijleenregeling.

Verhogen eigenwoningschuld
U kunt uw eigenwoningschuld verhogen met schulden die u aangaat voor verbetering of onderhoud van uw eigen woning of voor afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming.

Als er nog een eigenwoningreserve aanwezig is, moet u de gemaakte kosten, voorzover deze meer bedragen dan € 5.000, eerst afboeken op deze reserve. Zodra de kosten hoger zijn dan uw eigenwoningreserve en u voor deze kosten een schuld bent aangegaan, kunt u het meerdere aan de eigenwoningschuld toevoegen.

De eigenwoningreserve is het bedrag waarvoor u geen eigenwoningschuld kunt aangaan als u een andere eigen woning koopt. De eigenwoningreserve ontstaat als u overwaarde heeft op de woning die u verkoopt.

Het vervreemdingssaldo (ook wel de overwaarde genoemd) is het verschil tussen de verkoopopbrengst van uw eigen woning en uw eigenwoningschuld. Van de verkoopopbrengst mogen de verkoopkosten worden afgetrokken.

Schematisch:

De eigenwoningschuld is het gezamenlijke bedrag van alle schulden die zijn aangegaan voor aankoop, verbetering en onderhoud van de eigen woning voor zover de rente over deze schulden in box 1 aftrekbaar is.

Bron: www.belastingdienst.nl